啟東市人力資源和社會保障局就啟東市人才市場及辦公用房物業(yè)管理服務項目進行市場詢價，歡迎符合條件的供應商提供報價。

一、項目基本情況和需求
啟東市人才市場及辦公用房建筑總面積約16782.31㎡，包含：地上三層建筑辦公區(qū)域、地下一層檔案室、餐廳、廚房等使用區(qū)域。

二、物業(yè)管理項目基本情況
設(shè)備基本情況
設(shè)備管理分為六大系統(tǒng)：變配電系統(tǒng)、電氣設(shè)備系統(tǒng)、空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)和會議系統(tǒng)等。
1.變配電系統(tǒng)主要設(shè)備：變壓器和配電機房。
2.電氣系統(tǒng)主要設(shè)備：機電設(shè)備管理機房（包括監(jiān)控機房）、動力柜（箱）、照明柜（箱）、插座、開關(guān)、燈具等；機房主機及電池設(shè)備等。
3.空調(diào)系統(tǒng)主要設(shè)備：多聯(lián)機組、風機盤管等。
4.給排水系統(tǒng)主要設(shè)備。
5.電梯系統(tǒng)主要設(shè)備：客梯、消防電梯。
6.會議系統(tǒng)主要設(shè)備：音頻系統(tǒng)/視頻系統(tǒng)等。
衛(wèi)生保潔基本情況
保潔分為建筑物內(nèi)和建筑物外保潔兩部分。
建筑物內(nèi)保潔包括辦公區(qū)域、公共空間、通道、地下一層部分區(qū)域（包括檔案室、廚房區(qū)域）；墻面玻璃、門窗、隔斷玻璃、雨篷玻璃。
大樓內(nèi)衛(wèi)生間，各式臺盆，便器，小便斗，洗滌、拖把池。
餐飲基本情況
食堂與廚房（約200人左右的就餐規(guī)模）。
行政管理基本內(nèi)容
根據(jù)采購人要求，負責人員招聘、培訓、分工、管理、考勤、考核等；加強與業(yè)主內(nèi)部協(xié)調(diào)、溝通；及時征求業(yè)主的意見、建議和要求，并歸納問題進行分析、研究，制訂整改措施并組織落實。
注：具體設(shè)備、數(shù)量、面積均由供應商根據(jù)施工圖及自行踏勘現(xiàn)場確定，在投標時綜合考慮后列入投標報價，一口價包干，采購人不再為設(shè)備、數(shù)量、面積的增加另行支付費用。

三、物業(yè)管理的內(nèi)容與要求
設(shè)備管理的內(nèi)容與服務質(zhì)量要求

（一）設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容
1.變配電系統(tǒng)：變配電設(shè)備的運行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理、配電間、強電井清潔等工作。其中定期檢查內(nèi)容包括：
1.1 變壓器及旋轉(zhuǎn)電機的聲音、濕度是否正常。變壓器的冷卻裝置運行是否正常。
1.2 電容器有無異聲及外殼是否有變形膨脹等現(xiàn)象。
1.3 電力電纜終端無滲漏油現(xiàn)象。
1.4 各種符號指示是否正常，二次回路的小開關(guān)、小刀閘位置是否正確。
1.5 儀表指示是否正常，指針有無彎曲、卡住現(xiàn)象，電度表有無停走或倒走現(xiàn)象。
1.6 直流電線電壓及浮充電流是否適當。
1.7 大風來臨前，檢查周圍雜物，防止雜物吹進設(shè)備，大風時注意室外軟導線偏后相間及距離是否過小。
1.8 雷電后，檢查瓷絕緣有無放電痕跡，避雷針是否放電，雷電計數(shù)器是否正常工作。
1.9 重負荷時，檢查觸頭，接頭有無過熱現(xiàn)象。
1.10 夜間熄燈巡視檢查瓷絕緣有無放電閃路現(xiàn)象。連接點處有無過熱發(fā)紅的現(xiàn)象。
1.11 年檢每年一次，由有資質(zhì)的專業(yè)公司實施。
2.電氣設(shè)備系統(tǒng)：配電間出線樁頭至各動力柜（箱）、照明柜（箱）、電纜、母線、照明燈、應急燈、電源插座、泛光亮化照明、庭院照明等設(shè)備的運行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理、強電井清潔等工作；
3.空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)：冷凍機組、風冷熱泵、各空調(diào)機組、自控裝置、加濕器、熱交換器、冷卻循環(huán)泵、冷水循環(huán)泵、熱水循環(huán)泵、集水/分水器、空調(diào)風機、風機盤管、調(diào)節(jié)器、風管、風口等系統(tǒng)設(shè)備的運行操作、日常巡視、機房清潔等工作。
4.給排水設(shè)備系統(tǒng)：生活水泵、排水泵、潛水泵、水箱、水池、水處理裝置、電熱水器、衛(wèi)生潔具、污水處理、室內(nèi)外管道、閥門及水表附件等系統(tǒng)設(shè)備的運行操作、日常巡視、數(shù)據(jù)記錄、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障檢修、應急處理、機房清潔等工作。
5.電梯系統(tǒng)：電梯按規(guī)定或約定時間保持正常運行，安全措施齊全有效，值班記錄清晰。轎廂、井道、機房保持清潔，通風、照明及附屬設(shè)施完好。負責與專業(yè)維保單位的聯(lián)系及現(xiàn)場管理工作。制訂相應險情應急處置辦法。

（二）設(shè)備管理服務質(zhì)量要求

（1）設(shè)備、設(shè)施完好率達到 100%；設(shè)備管理、保養(yǎng)、檢修制度完備，記錄完善。

（2）接到故障報修通知后，5 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。維修及時率達100%，維修合格率達 100%。

（3）監(jiān)督電梯維保單位，對電梯維修保養(yǎng)措施落實，運行養(yǎng)護記錄完善；轎廂內(nèi)外、扶手、井道保持清潔。

（4）供水、蓄水設(shè)備設(shè)施按規(guī)定清洗、消毒，水質(zhì)符合國家飲用水標準，無二次污染；排水、排污系統(tǒng)暢通，無堵塞、漫溢現(xiàn)象。

（5）加強空調(diào)機組裝置的日檢，及時發(fā)現(xiàn)問題，聯(lián)系維保單位修理，督促、協(xié)助維保單位定期對空調(diào)進行檢查，保養(yǎng)，確保運行正常，無超標噪聲，符合國家環(huán)保噪聲限值標準。

（6）照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、松落等安全隱患、無蚊蟲、蜘蛛網(wǎng)、積塵等。

（7）確保無重大設(shè)備責任事故及重大安全事故發(fā)生。

（8）制定設(shè)備管理制度、操作規(guī)程、工作守則。

（9）制定各設(shè)備系統(tǒng)的經(jīng)濟運行方案，記錄各設(shè)備運行參數(shù)，定期分析并加以調(diào)整。
室內(nèi)外衛(wèi)生保潔（含幕墻）管理服務內(nèi)容及其要求

（一）衛(wèi)生保潔服務內(nèi)容

（1）所有辦公室內(nèi)的日常保潔及地板、沙發(fā)、棉織布品（如窗簾等）的清潔保養(yǎng)。

（2）會議室的保潔。

（3）公共部位的所有清潔保養(yǎng)工作，包括電梯、門窗、走廊、樓梯、樓道、庭院、廁所、大廳、茶水間、停車庫、垃圾箱等。

（4）垃圾的清運、分類整理（如需要）工作。

（5）大樓內(nèi)外各類大理石的清潔保養(yǎng)。

（6）大樓外墻石材、玻璃幕墻高空保潔。

（7）適當范圍內(nèi)新增保潔管理服務項目。

（二）衛(wèi)生保潔服務要求

（1）保潔管理服務標準按照《旅游飯店星級的劃分與評定》（GB/T 14308）中規(guī)定的三星級賓館保潔要求及《公共場所衛(wèi)生指標及限值要求》（GB 37488-2019）執(zhí)行，并細化考核細則（另定）

（2）有用戶投訴和服務要求時，應在10—15分鐘時間內(nèi)向相關(guān)部門發(fā)出工作通知單，對于投訴應在一個工作日內(nèi)電話或書面或上門回復客戶處理進展情況。投訴率低于2‰；處理率和回訪率達100%。

（3）全體員工在管理服務期間，必須儀容整潔、儀表端正、禮儀規(guī)范，做到文明禮貌，熱情周到。

（4）每日至少一次對所有區(qū)域進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，建立檢查及問題處理情況的臺賬。

（5）每月底向甲方提交保潔管理服務運行情況工作報告。

（6）按檔案管理的要求，將保潔管理服務的有關(guān)資料分門別類裝訂成冊，定期保存。

（7）及時落實業(yè)主要求的其他合理服務事項。

（8）按照創(chuàng)衛(wèi)要求，定期做好消滅蚊蟲、蒼蠅、蟑螂等工作。

（9）根據(jù)季節(jié)轉(zhuǎn)換特點，主動做好保潔調(diào)整工作。

（10）確立工作過程中的明確標識并具有可追溯性。

（11）健全具有可操作性的管理服務程序文件。

（12）對會議室要及時打掃，保持地面、墻壁、設(shè)施清潔及窗明幾凈。

（13）公共部位保潔隨時打掃，保持空氣清新，室內(nèi)外整潔衛(wèi)生。配有清潔機、拋光機、吸塵器等保潔設(shè)備，電梯地墊每天更換。

（14）洗手間及衛(wèi)生間：洗手液、擦手紙要及時添加不斷檔；潔具、墻面、地面、玻璃等室內(nèi)設(shè)施要隨時清掃，做到無異味、無積水。

（15）走廊：隨時打掃，做到地面、墻壁、頂棚的潔凈，無雜物，無污痕，無塵掛，清潔光亮；燈罩內(nèi)無垃圾；走道四角及踢腳板保持干凈衛(wèi)生。

（16）大廳地面保持干凈、光亮；其他部位，如墻面、地面、欄桿、椅子、沙發(fā)、燈座等保持光亮、整潔；大廳玻璃門、窗、框保持干凈，光亮。大廳內(nèi)不銹鋼保持光亮。地面應定期打蠟保養(yǎng)（如需要）。

（17）樓內(nèi)垃圾桶擺設(shè)整齊，把垃圾袋套在垃圾箱內(nèi)，及時清理，確保無異味。

（18）樓內(nèi)墻面及走道設(shè)施、門框、通風口，保持干凈清潔。

（19）庭院：每天清掃，保持院落干凈整潔衛(wèi)生。

（20）辦公室保潔：及時打掃，保持地面、墻面、屋頂、門窗、空調(diào)、踢腳線等部位的清潔衛(wèi)生。

（21）清潔、保潔區(qū)內(nèi)實行嚴格保潔制，垃圾日產(chǎn)日清并按指定位置倒入，衛(wèi)生設(shè)施齊全、完好率 99%，對破損的衛(wèi)生設(shè)施及時更換。
（22）管理人員標識明顯；物管方面各指示標識清晰、規(guī)范100%。
（23）管理人員培訓合格率及組織人員參加培訓取證率100%。
（24）清潔、保潔率99％。
（25）未經(jīng)業(yè)主同意不允許分包，否則終止協(xié)議。